Contrato de arras en Tenerife: qué revisar antes de entregar una señal

Entregar una señal para comprar una vivienda no es una simple reserva informal. El documento que se firma puede fijar el precio, la fecha de escritura, la forma de pago y las consecuencias económicas si la operación no continúa.

El nombre del documento no basta para saber qué efectos produce. Puede llamarse reserva, señal, precontrato o contrato de arras, pero lo decisivo es su contenido completo: qué obligaciones asume cada parte, qué tipo de arras se pacta y qué ocurre si aparece una carga, falla la financiación o la vivienda no puede entregarse como se había acordado.

Las arras no son obligatorias, pero el contrato firmado puede obligarte

Conversación, oferta y contrato no son lo mismo

Una conversación o una propuesta informal no deben confundirse con un contrato privado. Cuando las partes firman un documento con objeto, precio y condiciones suficientes, pueden nacer obligaciones exigibles aunque todavía no se haya otorgado la escritura pública.

La reserva no siempre equivale a arras

Los términos reserva, señal, depósito o compromiso de compra se utilizan a menudo como si fueran equivalentes. El título ayuda a identificar el documento, pero no determina por sí solo sus efectos.

El documento privado puede ser válido

La escritura pública aporta seguridad jurídica y permite la inscripción registral, pero el contrato privado puede ser válido y vinculante entre las partes.

Por qué no debe firmarse un modelo genérico

Una vivienda hipotecada, una herencia pendiente, un comprador que necesita financiación o una entrega diferida requieren cláusulas diferentes. El contrato debe reflejar la operación real.

Primero identifica qué tipo de arras estás firmando

Arras confirmatorias

Confirman la existencia de la compraventa y la cantidad se entrega a cuenta del precio. No conceden por sí solas un derecho libre a desistir. Si una parte incumple, la otra puede reclamar cumplimiento o resolución y, cuando proceda, daños y perjuicios.

Arras penitenciales

Permiten desistir cuando así se pacta de forma clara. Conforme al artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviéndola duplicada.

Arras penales

Fijan una penalización para el incumplimiento. Esa penalización no significa necesariamente que exista libertad para desistir; su alcance depende de la redacción completa.

La redacción importa más que el encabezado

Que el documento se titule «arras penitenciales» no garantiza por sí solo que todas sus cláusulas sean coherentes con ese régimen. Deben revisarse especialmente las relativas al desistimiento, incumplimiento y devolución de cantidades.

Comprueba quién firma y si puede vender

• Titulares registrales.
• Copropietarios.
• Consentimiento necesario en vivienda ganancial.
• Herencias pendientes de aceptación o adjudicación.
• Usufructo y nuda propiedad.
• Poderes notariales vigentes y suficientes.
• Representación de sociedades vendedoras.

La persona que firma y recibe la señal debe coincidir con quien puede transmitir la vivienda o acreditar una representación suficiente.

Identifica exactamente qué inmueble se está comprando

• Dirección completa.
• Número de finca registral y Código Registral Único cuando conste.
• Referencia catastral.
• Superficie registral, catastral y realidad física.
• Garaje, trastero y otros anexos.
• Cuotas indivisas o elementos vinculados.
• Terrazas, patios y azoteas de uso privativo o común.

La dirección postal puede ser insuficiente cuando existen varias fincas registrales o anexos independientes. Todo lo adquirido debe quedar descrito sin ambigüedad.

Solicita una nota simple reciente, pero no te quedes solo con ella

Qué información ofrece

Permite conocer la descripción registral, los titulares y las cargas o limitaciones inscritas. Es una comprobación esencial antes de entregar dinero.

Qué no acredita por sí sola

No confirma la situación urbanística, las deudas comunitarias, la ocupación real, el estado técnico ni la correspondencia completa entre Registro, Catastro y realidad.

Carácter informativo

La nota simple tiene valor informativo. Cuando se necesita acreditar formalmente el contenido registral, debe valorarse la certificación correspondiente.

Define qué ocurrirá con las cargas

• Hipoteca pendiente y saldo aproximado.
• Forma de cancelación económica.
• Cancelación registral.
• Embargos y anotaciones preventivas.
• Condiciones resolutorias.
• Retención de parte del precio cuando proceda.
• Gastos de notaría, Registro y gestoría de la cancelación.

La vivienda no tiene que estar necesariamente libre de hipoteca al firmar las arras. Lo importante es identificar la carga y establecer cómo y cuándo se cancelará.

Comprueba la situación posesoria

• Vivienda libre y desocupada.
• Arrendatarios con contrato vigente.
• Ocupantes o familiares residentes.
• Cesiones de uso.
• Fecha efectiva de entrega.
• Consecuencias si no se entrega libre.

La firma de la escritura y la entrega material no siempre coinciden. Si la vivienda está ocupada o el vendedor permanecerá temporalmente, debe regularse expresamente.

Revisa comunidad, derramas y deudas

• Cuota ordinaria actual.
• Derramas aprobadas y obras previstas.
• Certificado de deuda con la comunidad.
• Actas recientes.
• Estatutos y normas internas.
• Limitaciones de uso relevantes.
• Acuerdos que afecten al uso previsto de la vivienda.

Debe aclararse quién asumirá las derramas aprobadas antes de la escritura y qué ocurre con recibos pendientes o regularizaciones posteriores.

Comprueba IBI, suministros y otros gastos

• Último recibo del IBI.
• Tasa de basura y otros tributos locales.
• Suministros pendientes.
• Prorrateos que quieran pactarse.
• Gastos de cancelación de cargas.
• Gastos e impuestos de la compraventa.

Una cláusula como «todos los gastos según ley» puede ser insuficiente cuando existen conceptos concretos que conviene distribuir con claridad.

Revisa la situación urbanística y física

• Correspondencia entre Registro, Catastro y realidad.
• Ampliaciones o terrazas cerradas.
• Cambios de uso.
• Obras no documentadas.
• Licencias y autorizaciones.
• Expedientes urbanísticos.
• Particularidades de viviendas antiguas o de determinados suelos.

La nota simple no sustituye una consulta urbanística. Las comprobaciones deben realizarse ante el ayuntamiento competente y, cuando proceda, con apoyo técnico.

Certificado energético y otros documentos

• Certificado de eficiencia energética.
• Documentación de habitabilidad cuando proceda.
• Licencias y autorizaciones disponibles.
• Informes técnicos o inspecciones del edificio.
• Documentos específicos según la tipología del inmueble.

El certificado energético informa sobre eficiencia, pero no demuestra legalidad urbanística ni buen estado estructural o de instalaciones.

Precio, señal y forma de pago

• Precio total.
• Cantidad entregada y pagos anteriores.
• Persona o entidad que recibe el dinero.
• Cuenta bancaria de destino.
• Concepto exacto del pago.
• Cantidades pendientes y fechas.
• Trazabilidad de todos los movimientos.

Debe quedar claro si la señal se imputa al precio, quién la custodia y qué sucede con ella en cada supuesto previsto.

Arras con intervención de una inmobiliaria

• En qué concepto recibe el dinero.
• Autorización del propietario cuando cobra en su nombre.
• Titular de la cuenta receptora.
• Justificante de la entrega.
• Destino y custodia de los fondos.
• Explicación previa de las condiciones esenciales.

Financiación: no basta con escribir «sujeto a hipoteca»

Importe mínimo de financiación

Debe definirse qué cantidad necesita financiar el comprador para que la condición tenga sentido.

Plazo para solicitarla

Conviene fijar cuándo debe iniciar el expediente y aportar la documentación.

Denegación acreditada

El contrato debe indicar qué prueba se exige y, cuando proceda, cuántas entidades deben consultarse.

Tasación insuficiente

Debe decidirse si una tasación baja activa la devolución o si el comprador debe aportar más fondos.

Fecha límite y devolución

La condición no puede quedar abierta indefinidamente. Debe establecerse cuándo y cómo se devuelve la señal.

Diligencia del comprador

La protección no debería cubrir una falta de colaboración o una solicitud deliberadamente inviable.

La FEIN es la oferta hipotecaria personalizada y vinculante de la entidad durante su vigencia. Un preestudio o una simulación no ofrecen el mismo grado de certeza.

El plazo para escriturar debe ser realista

• Estudio hipotecario y tasación.
• Herencias o poderes pendientes.
• Cancelación de cargas.
• Documentación urbanística.
• Trámites de compradores extranjeros.
• Días hábiles, festivos y vacaciones.
• Mecanismo de prórroga y forma de comunicarla.

Un plazo demasiado corto puede convertir una operación viable en un incumplimiento evitable.

Define qué ocurre si aparece un problema antes de la escritura

• Carga desconocida.
• Discrepancia de superficie.
• Irregularidad urbanística.
• Deuda comunitaria.
• Ocupante no declarado.
• Denegación de financiación.
• Falta de documentación.
• Incumplimiento de una reparación pactada.

Cada problema importante debe asociarse a una consecuencia clara: subsanación, prórroga, reducción, devolución de cantidades o resolución.

Estado de la vivienda y reparaciones

• Estado actual y daños existentes.
• Reparaciones concretas acordadas.
• Plazo de ejecución.
• Responsable de verificar el resultado.
• Consecuencia si no se ejecutan.
• Posible retención o ajuste de precio.

Conviene evitar expresiones vagas como «se entregará en buen estado». Debe describirse qué se hará y con qué alcance.

Muebles, electrodomésticos y elementos incluidos

• Inventario firmado.
• Fotografías anexas.
• Marca o identificación cuando sea relevante.
• Estado de conservación.
• Elementos expresamente excluidos.
• Muebles empotrados y equipos fijos.
• Electrodomésticos, climatización y placas solares.

El inventario debe incorporarse como anexo rubricado por todas las partes.

Fecha de entrega de llaves y posesión

• Entrega simultánea a la escritura.
• Entrega anticipada.
• Permanencia temporal del vendedor.
• Gastos y riesgos durante ese periodo.
• Penalización por retraso.
• Seguro y suministros.

Entregar llaves antes de escriturar o permitir que el vendedor permanezca después requiere una regulación específica.

Gastos e impuestos

• Impuestos del comprador.
• Plusvalía municipal.
• Notaría y Registro.
• Gestoría.
• Cancelación de hipoteca.
• Honorarios profesionales.
• Prorrateos pactados.

Debe distinguirse quién responde legalmente frente a terceros y qué compensaciones internas pactan comprador y vendedor.

Consecuencias del incumplimiento

Incumplimiento del comprador

Puede implicar pérdida de la señal, exigencia de cumplimiento o reclamación de daños, según el tipo de arras y la redacción.

Incumplimiento del vendedor

Puede originar devolución, devolución duplicada, cumplimiento forzoso o indemnización, según corresponda.

Desistimiento permitido

Solo existe cuando el contrato lo prevé de forma clara o cuando resulta aplicable el régimen legal correspondiente.

Resolución por una condición pactada

No debe confundirse con incumplimiento cuando se activa una condición suspensiva o resolutoria correctamente redactada.

Cómo deben realizarse las comunicaciones

• Correo electrónico designado.
• Burofax para requerimientos relevantes.
• Domicilios de notificación.
• Representantes autorizados.
• Plazos de respuesta.
• Recepción de documentos.
• Prórrogas y modificaciones por escrito.

Los mensajes informales pueden servir como apoyo, pero no deberían ser el único medio para comunicaciones con consecuencias importantes.

Errores frecuentes al firmar arras

• Firmar el mismo día de la primera visita.
• Entregar dinero antes de revisar documentación.
• Pensar que todas las arras permiten desistir.
• Confiar en una nota simple antigua.
• No incluir condición de financiación.
• Redactar una condición hipotecaria demasiado genérica.
• No regular una tasación baja.
• Ignorar quién ocupa la vivienda.
• No identificar garaje, trastero y anexos.
• Dar por incluidos todos los muebles.
• Fijar un plazo irreal.
• No especificar cómo se cancelarán las cargas.
• Firmar anexos sin rubricarlos.
• Aceptar pagos sin trazabilidad.
• Utilizar un modelo descargado sin adaptarlo.

Checklist final antes de entregar una señal

Conclusión: las arras deben reflejar la operación real

El contrato no debe limitarse a identificar la vivienda, el precio y una fecha. Debe resolver anticipadamente qué ocurrirá con la financiación, las cargas, la documentación, la entrega y cualquier circunstancia que pueda impedir la escritura.

Corregir una cláusula antes de entregar dinero suele ser mucho más sencillo que discutir después sus consecuencias.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. Puede formalizarse la compraventa directamente en escritura, aunque el contrato privado previo es frecuente y puede ser vinculante.

¿Cuánto dinero se entrega?

No existe un porcentaje legal general. La cantidad se negocia y debe quedar claramente documentada.

¿Se pierden siempre las arras si el banco no concede la hipoteca?

No. Depende del tipo de arras y de si el contrato incluye una condición de financiación suficientemente clara.

¿Puede firmarse si la vivienda tiene hipoteca?

Sí, siempre que la carga se identifique y se regule cómo y cuándo se cancelará.

¿Qué diferencia existe entre arras confirmatorias y penitenciales?

Las confirmatorias acreditan y anticipan parte del precio; las penitenciales permiten desistir con pérdida o devolución duplicada cuando así se pacta.

¿Qué ocurre si el vendedor no entrega la vivienda en la fecha pactada?

Depende de la cláusula de entrega y del tipo de incumplimiento. El contrato debe prever prórroga, penalización, resolución u otras consecuencias.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, urbanístico, técnico o financiero adaptado a una operación concreta. Las consecuencias de las arras dependen de su redacción y de las circunstancias de las partes.

Fuentes oficiales consultadas

• BOE — Código Civil, artículo 1454 y reglas contractuales
• Consejo General del Notariado — Contrato de arras
• Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda
• Registradores de España — Registro de la Propiedad
• Banco de España — FEIN e información precontractual