Gastos al vender una vivienda en Tenerife: impuestos y cálculo del importe neto

El precio pactado con el comprador no coincide necesariamente con la cantidad final que queda disponible para el vendedor. Antes de publicar o aceptar una oferta conviene calcular deudas, gastos, impuestos y pagos pendientes.

No todas las partidas tienen la misma naturaleza. Una cosa es devolver capital hipotecario, otra pagar un gasto de transmisión y otra liquidar un impuesto que depende de la situación personal del propietario.

Precio de venta e importe neto no son lo mismo

Precio firmado

Es la cantidad total acordada por la transmisión.

Deuda pendiente

Incluye el capital que deba devolverse al banco u otras obligaciones garantizadas.

Gastos de transmisión

Certificados, cancelaciones, servicios profesionales, preparación y gestiones.

Impuestos estimados

Plusvalía municipal, posible ganancia patrimonial y otras obligaciones según el caso.

Cantidad neta disponible

Es el resultado después de descontar todas las partidas anteriores.

Gastos que no deben confundirse

• Gastos propios de preparar y formalizar la venta.
• Deudas que se cancelan con el precio.
• Impuestos derivados de la transmisión.
• Gastos ordinarios de mantener la propiedad.
• Servicios voluntarios contratados por el propietario.

Certificado de eficiencia energética

Cuando resulte exigible, el propietario debe disponer del certificado y utilizar la etiqueta energética en la publicidad. También debe entregarse la documentación correspondiente al comprador.

El certificado informa sobre eficiencia energética, pero no acredita la legalidad urbanística ni el estado técnico general.

Documentación y gestiones previas

• Nota simple reciente.
• Copias de escrituras.
• Documentación catastral.
• Certificado de comunidad.
• Recibos de IBI y tasas.
• Poderes, herencias o representaciones.
• Informes urbanísticos o técnicos cuando procedan.

Gastos para preparar la vivienda

• Limpieza y vaciado.
• Pequeñas reparaciones.
• Pintura.
• Home staging.
• Fotografías profesionales.
• Informes técnicos.
• Reforma previa, solo si se ha analizado su rentabilidad.

Debe distinguirse entre gasto necesario, mejora recomendable y elección estratégica. Ninguna reforma garantiza recuperar su coste.

Honorarios inmobiliarios y servicios profesionales

• Intermediación inmobiliaria.
• Abogado.
• Asesor fiscal.
• Arquitecto o técnico.
• Gestoría.

El tratamiento fiscal de cada gasto depende de su naturaleza, justificación y relación con la operación. Conviene conservar contratos, facturas y comprobantes.

Si existe una hipoteca

Capital pendiente

Es una deuda que se devuelve con el precio de venta; no es un gasto perdido en sentido estricto.

Intereses y posible compensación

Puede haber intereses devengados y, según contrato y normativa aplicable, una compensación por amortización anticipada.

Certificado de deuda

El banco debe facilitar el saldo pendiente para coordinar la cancelación.

Cancelación económica

Se paga la deuda al banco, normalmente en la propia escritura o mediante instrucciones previas.

Cancelación registral

Después debe eliminarse la carga del Registro mediante escritura de cancelación e inscripción.

Notaría, Registro y gestoría

La cancelación registral puede generar aranceles y, si se contrata, honorarios de gestoría.

Otras cargas que deben cancelarse

• Embargos.
• Condiciones resolutorias.
• Usufructos.
• Deudas garantizadas.
• Anotaciones registrales.

No todas pueden resolverse el mismo día ni con una gestión sencilla. Deben identificarse antes de aceptar una oferta.

Comunidad de propietarios

• Cuotas ordinarias pendientes.
• Derramas aprobadas.
• Certificado de deuda.
• Actas relevantes.
• Pactos sobre quién asume determinadas derramas.

Antes de la escritura, el transmitente debe declarar su situación respecto a la comunidad y aportar el certificado correspondiente, salvo exoneración expresa del comprador.

IBI, basura y otros tributos locales

IBI

Es un impuesto anual. Las partes pueden pactar prorrateos internos, pero ese pacto no altera quién responde frente al ayuntamiento.

Tasa de basura

Depende de la ordenanza municipal y de la configuración del servicio.

Deudas municipales

Conviene comprobar recibos pendientes antes de fijar la fecha de escritura.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos urbanos en los términos establecidos por la ley. En una compraventa onerosa, el obligado suele ser quien transmite.

• Valor catastral del suelo.
• Periodo de generación.
• Ordenanza municipal.
• Método objetivo.
• Incremento real, cuando resulte aplicable.
• Ausencia de incremento.
• Plazo de declaración o autoliquidación.

No debe calcularse con una regla universal. Cada ayuntamiento aplica su ordenanza dentro del marco legal.

IRPF por la ganancia patrimonial

La venta no tributa por todo el precio recibido. Con carácter general, se calcula una ganancia o pérdida comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición.

Valor de adquisición

• Precio pagado.
• Gastos e impuestos de adquisición.
• Inversiones y mejoras acreditadas.
• Amortizaciones, cuando el inmueble estuvo alquilado.

Valor de transmisión

• Precio de venta.
• Gastos y tributos inherentes pagados por el vendedor.

El cálculo requiere documentación histórica. No debe estimarse únicamente con el precio de compra y el de venta.

Exención por reinversión en vivienda habitual

• La vivienda transmitida debe cumplir los requisitos de vivienda habitual.
• La reinversión debe destinarse a otra vivienda habitual o a su rehabilitación en los términos legales.
• El plazo comprende, con carácter general, dos años anteriores o posteriores.
• Si la reinversión es parcial, la exención puede ser proporcional.
• Debe reflejarse correctamente en la declaración.

No basta con vender y comprar cualquier vivienda dentro de dos años.

Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años

La exención general se refiere a la transmisión de la vivienda habitual. No significa que toda venta realizada por una persona mayor de 65 años quede exenta.

La exención por constitución de determinadas rentas vitalicias es una figura distinta y debe analizarse por separado.

Venta por una persona no residente

• Retención practicada por el comprador.
• Ganancia patrimonial.
• Plusvalía municipal.
• Representación y notificaciones.
• Posible devolución de exceso de retención.

En Tenerife es una situación frecuente y requiere revisión fiscal específica.

Vivienda heredada

• Valor y fecha de adquisición hereditaria.
• Impuesto de Sucesiones.
• Gastos de aceptación y adjudicación.
• Plusvalía anterior.
• Venta por varios herederos.
• Reparto del importe neto.

Gastos que pueden influir en el cálculo fiscal

• Gastos inherentes a la adquisición.
• Gastos inherentes a la transmisión.
• Mejoras acreditadas.
• Diferencia entre mejora y reparación.
• Facturas y justificantes.
• Gastos personales no vinculados a la venta.

No todos los desembolsos pueden descontarse. Deben revisarse individualmente.

Ejemplo práctico de cálculo

Gastos que se olvidan con frecuencia

• Cancelar registralmente una hipoteca ya pagada.
• Derramas aprobadas.
• Documentación de una herencia.
• Vaciado y mudanza.
• Reparaciones pactadas.
• Poder notarial.
• Desplazamientos de propietarios no residentes.
• Regularizaciones catastrales o registrales.
• Impuestos que se pagan después de cobrar.
• Honorarios e impuestos de servicios contratados.

Documentación para calcular el importe neto

• Escritura de adquisición.
• Facturas y tributos de la compra.
• Facturas de mejoras.
• Escritura de herencia, si procede.
• Datos de amortización si estuvo alquilada.
• Capital hipotecario pendiente.
• Recibo del IBI.
• Valor catastral del suelo.
• Certificado de comunidad.
• Presupuestos de cancelación.
• Contrato de intermediación.
• Certificado energético.

Errores frecuentes

• Pensar que el IRPF se calcula sobre todo el precio.
• Dar por exenta cualquier venta de una persona mayor de 65 años.
• Suponer que comprar otra vivienda garantiza automáticamente la exención.
• Confundir capital hipotecario con gasto.
• Olvidar la cancelación registral.
• Calcular la plusvalía sin consultar la ordenanza.
• No guardar facturas de adquisición o mejoras.
• Ignorar amortizaciones de una vivienda alquilada.
• Fijar el precio sin calcular el neto.
• Repartir el dinero antes de reservar los impuestos.
• Aplicar porcentajes genéricos a todas las ventas.

Conclusión: calcula antes de aceptar una oferta

Antes de vender, el propietario debería conocer tres cifras: precio probable de venta, total estimado de deudas, gastos e impuestos, e importe neto aproximado.

Esta estimación no sustituye una liquidación fiscal individual, pero permite fijar objetivos realistas y evitar sorpresas después de la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos paga el vendedor de una vivienda?

Puede asumir certificados, preparación, servicios profesionales, cancelación de cargas, comunidad pendiente, tributos locales e impuestos derivados de la transmisión.

¿Cómo se calcula el IRPF al vender una casa?

Se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición, ajustados por los gastos, tributos, mejoras y amortizaciones admitidos.

¿Cuándo está exenta la venta de la vivienda habitual?

Entre otros supuestos, puede existir exención por reinversión si se cumplen todos los requisitos legales.

¿Qué ocurre si el vendedor tiene más de 65 años?

La ganancia por vender su vivienda habitual puede estar exenta. No se aplica automáticamente a cualquier inmueble.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa onerosa, normalmente quien transmite, aunque deben revisarse la ley y la ordenanza municipal.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Depende del capital pendiente, posibles compensaciones, notaría, Registro y, en su caso, gestoría.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento fiscal, jurídico o financiero adaptado a una operación concreta. Los impuestos, exenciones y gastos dependen del inmueble, la documentación y las circunstancias personales del vendedor.

Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria — Qué ocurre cuando vendo un inmueble
• Agencia Tributaria — Reinversión en vivienda habitual
• Agencia Tributaria — Mayores de 65 años
• BOE — Ley Reguladora de las Haciendas Locales
• BOE — Real Decreto 390/2021 sobre certificación energética
• Registradores de España — Registro de la Propiedad
• BOE — Ley de Propiedad Horizontal