Obra nueva o segunda mano en Tenerife: diferencias e impuestos

A pocos kilómetros de distancia, Tenerife puede ofrecer dos compras completamente distintas. Una promoción recién terminada junto a una zona en expansión y un piso de hace treinta años en un barrio consolidado pueden tener un precio parecido y, sin embargo, exigir presupuestos, revisiones y decisiones muy diferentes.

La pregunta “¿obra nueva o segunda mano?” suele plantearse como si una opción fuese moderna y la otra antigua. En realidad, la decisión es más concreta: cuánto pagarás en total, cuándo recibirás la vivienda, qué puedes comprobar antes de firmar, qué garantías existen, cuánto mantenimiento puede aparecer después y si la ubicación encaja con tu vida diaria.

En Canarias la fiscalidad también cambia de forma visible entre una primera entrega de vivienda y una transmisión usada. Por eso conviene comparar el coste completo antes de enamorarse de los acabados, de una terraza o de una ubicación.

Qué entendemos por obra nueva y por segunda mano

Para esta guía, “obra nueva” significa principalmente una vivienda que se adquiere en primera entrega al promotor, terminada o todavía en construcción. “Segunda mano” se refiere a una transmisión posterior de una vivienda que ya tuvo un primer adquirente.

La distinción es importante porque la apariencia no decide por sí sola la fiscalidad. Una vivienda puede estar recién reformada y seguir siendo segunda mano. También puede existir obra nueva ya terminada y lista para escriturar, sin necesidad de esperar meses a que finalice una promoción.

Cuando la operación sale de estos supuestos habituales —por ejemplo, transmisiones entre empresarios, renuncias a exenciones o situaciones fiscales especiales— conviene revisar el tratamiento concreto antes de calcular impuestos.

Comparación rápida: qué cambia antes de comprar

Impuestos en Canarias: la diferencia que cambia el presupuesto

En la comparación habitual entre primera entrega de un promotor y vivienda usada comprada a un particular, los impuestos indirectos son distintos. Este punto debe calcularse antes de fijar el precio máximo de compra.

Obra nueva: IGIC y AJD

El tipo general del IGIC en Canarias es actualmente del 7 %. En las escrituras notariales relativas a operaciones sujetas al IGIC, la guía de la Agencia Tributaria Canaria recoge un tipo general del 1 % en AJD, sin perjuicio de tipos reducidos o beneficios fiscales que puedan resultar aplicables.

Esto significa que el comprador no debería trasladar a Tenerife una calculadora peninsular que aplique automáticamente IVA del 10 % a una vivienda nueva. Canarias tiene su propio impuesto indirecto.

Segunda mano: ITP

En la transmisión onerosa de bienes inmuebles, el tipo general del ITP/TPO en Canarias es del 6,5 %. Desde 2026 existe, además, un tipo del 5 % para determinadas adquisiciones de vivienda habitual que cumplan requisitos concretos, entre ellos límites de base imponible y condiciones personales y patrimoniales. También existen otros beneficios fiscales para supuestos específicos.

Por eso el cálculo correcto no consiste en aplicar un porcentaje aprendido de memoria. Hay que confirmar qué impuesto corresponde, cuál es la base imponible y si el comprador reúne los requisitos de algún tipo reducido en la fecha de la operación.

Comparar el precio sin impuestos puede cambiar la conclusión

Una vivienda usada con un precio de anuncio menor no siempre tiene menor coste total, y una obra nueva tampoco es automáticamente más cara. La comparación debe hacerse con la fiscalidad y los demás gastos incorporados.

Obra nueva: no basta con mirar la memoria de calidades

Comprar una vivienda nueva tiene una ventaja evidente: el comprador puede conocer desde el principio el proyecto, la distribución prevista y las calidades ofertadas. Pero esa misma compra exige revisar con detalle qué se promete, qué está terminado y qué depende todavía de una obra futura.

La normativa de protección de consumidores obliga a que la publicidad y la información de la vivienda respondan a sus verdaderas características. Los datos relativos a construcción, ubicación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago incluidos en la oferta pueden ser exigibles aunque después no aparezcan literalmente en el contrato.

Si compras sobre plano

• Identifica al promotor y comprueba la información registral y del proyecto.
• Revisa plano, superficie útil, anexos, zonas comunes y memoria de calidades.
• Comprueba el precio total, forma de pago, calendario y fecha estimada de entrega.
• Si entregas cantidades durante la construcción, confirma la garantía individual o colectiva que cubre su devolución y la cuenta especial en la que se ingresan.
• Diferencia claramente una reserva comercial de los pagos a cuenta del precio y conserva todos los justificantes.
• Comprueba qué ocurre contractualmente si se retrasa la entrega, cambia una calidad o existe una modificación relevante del proyecto.

Si la obra nueva ya está terminada

La comparación cambia. Ya puedes visitar la vivienda real, revisar remates, orientación, ruido, luz, vistas, accesos y zonas comunes. También conviene confirmar la documentación necesaria para la ocupación, la inscripción, el certificado energético y las condiciones de la comunidad que empieza a funcionar.

Nueva no significa perfecta. Un suelo mal rematado, una carpintería que no cierra bien o una filtración deben documentarse desde la entrega. La revisión de desperfectos es más útil cuando se hace con método y por escrito.

La Ley de Ordenación de la Edificación exige que las cantidades anticipadas para construir viviendas estén garantizadas, desde la obtención de la licencia de edificación, mediante seguro de caución o aval solidario, y que se ingresen en una cuenta especial separada de otros fondos del promotor.

Garantías de obra nueva: qué cubren realmente los plazos de 1, 3 y 10 años

La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades por determinados daños materiales contadas desde la recepción de la obra: un año para defectos de ejecución que afecten a terminaciones o acabados, tres años para defectos que afecten a requisitos de habitabilidad y diez años para determinados defectos estructurales.

Estos plazos no son una garantía comercial ilimitada sobre cualquier problema que aparezca. El tipo de defecto, su causa, quién responde y los plazos para ejercitar acciones deben analizarse en cada caso. La ley fija además un plazo de dos años, desde que se producen los daños, para las acciones de responsabilidad previstas en ese régimen.

“Obra nueva” no significa “sin revisión”

La protección legal es importante, pero no sustituye la comprobación de la vivienda en la entrega ni la conservación de planos, contratos, memoria de calidades, incidencias y comunicaciones.

Segunda mano: el valor está en saber qué ha pasado antes

Una vivienda usada trae historia. A veces esa historia es una ventaja: el barrio está consolidado, la comunidad tiene cuentas y actas, puedes conocer cómo envejece el edificio y la vivienda se visita exactamente como se compra. Otras veces aparecen reformas antiguas, instalaciones próximas a renovación, derramas o diferencias documentales que conviene detectar antes de firmar.

La inspección previa adquiere aquí especial importancia. El comprador no debería limitarse a comprobar si la cocina le gusta. En Tenerife, además, la cercanía al mar, la orientación, la altitud y el microclima pueden hacer que dos edificios de edad similar hayan envejecido de forma muy distinta.

Qué revisar en una vivienda usada

• Estado de cubierta, fachada, terrazas, impermeabilización y posibles humedades.
• Carpinterías, protección solar, ventilación y exposición al salitre si está cerca del litoral.
• Instalación eléctrica, fontanería, agua caliente y equipos de climatización.
• Ascensor, accesibilidad, garaje, trastero y elementos comunes.
• Actas recientes de la comunidad, cuotas, derramas aprobadas o previsibles y obras pendientes.
• Nota simple, Catastro, superficies, anexos, cargas y correspondencia con la realidad física.
• Reformas realizadas y si alguna alteración relevante necesita comprobación urbanística o documental.
• Certificado energético y coste razonable de las mejoras que pudieran ser necesarias.

El Código Civil contempla el saneamiento por determinados defectos ocultos en la compraventa y establece un plazo específico de seis meses desde la entrega para las acciones reguladas en los artículos 1484 a 1490. Es un régimen concreto, no una sustitución de la inspección previa ni una garantía general de que cualquier avería posterior pueda reclamarse al vendedor.

Tiempo de entrega: obra nueva no siempre significa esperar

Una promoción sobre plano puede exigir meses o años de calendario, mientras que una obra nueva terminada puede escriturarse en un plazo mucho más corto. La vivienda usada también puede estar disponible de inmediato o, por el contrario, depender de que el vendedor entregue otra vivienda, cancele una hipoteca, complete una herencia o coordine una mudanza.

La fecha de entrega debe analizarse como una condición contractual, no como una suposición. Si necesitas vivienda en una fecha concreta, ese plazo puede pesar tanto como el precio.

Comunidad de propietarios: historial frente a previsión

En una vivienda usada puedes revisar el comportamiento real de la comunidad: cuotas, derramas, conflictos, mantenimiento, contratos y obras ya ejecutadas. En una promoción nueva, en cambio, parte de esa información todavía no existe y el comprador debe estudiar presupuestos, servicios previstos, estatutos y cómo se organizarán los gastos comunes.

Piscinas, jardines, ascensores, garajes, gimnasios o grandes zonas comunes pueden aumentar el atractivo, pero también el coste recurrente. El presupuesto de compra debería reservar espacio para la comunidad real, no solo para la cuota comercial estimada durante la promoción.

Eficiencia energética: una pista útil, no una decisión automática

La obra nueva debe cumplir las exigencias técnicas vigentes aplicables a su proyecto, entre ellas las relacionadas con ahorro de energía. Eso no significa que toda vivienda nueva vaya a obtener automáticamente una letra A o B. La calificación debe comprobarse en su certificado energético.

En segunda mano, la letra puede ser más baja o más alta según el edificio, las reformas y las instalaciones. Una vivienda usada con buena orientación, protección solar adecuada y mejoras recientes puede ofrecer un comportamiento muy razonable. La etiqueta energética forma parte de la comparación, pero no sustituye el análisis del inmueble.

Qué dice el mercado: en Canarias conviven los dos segmentos

Los datos de Registradores muestran que la vivienda usada sigue representando la mayoría de las compraventas en España. En el cuarto trimestre de 2025, sin embargo, Canarias figuró entre las comunidades con mayor peso de vivienda nueva: el 27,47 % de las compraventas trimestrales correspondió a vivienda nueva. Es un dato autonómico, no exclusivo de Tenerife, pero confirma que ambos segmentos tienen presencia relevante en el archipiélago.

Este dato no permite concluir que la obra nueva sea mejor inversión, más barata o más fácil de vender. Solo aporta contexto: el comprador canario está comparando dos mercados reales, y cada municipio ofrece una combinación distinta de promoción reciente y parque usado.

Qué puede encajar mejor según tu situación

Checklist para comparar dos viviendas de verdad

• Compara precio total, no solo precio de anuncio.
• Calcula el impuesto correcto para cada vivienda y revisa si tienes derecho a un tipo reducido.
• Suma comunidad, garaje, trastero, seguro, financiación y gastos de formalización.
• En obra nueva sobre plano, revisa calendario, cantidades anticipadas y sus garantías.
• En obra nueva terminada, inspecciona remates y documentación de entrega.
• En segunda mano, revisa estado, instalaciones, comunidad, derramas y reformas previas.
• Comprueba certificado energético en ambos casos.
• Revisa Registro, Catastro, superficies y anexos antes de entregar una señal.
• Valora cuánto tiempo necesitas hasta poder ocupar la vivienda.
• Calcula cualquier reforma con presupuestos realistas, no con una cifra aproximada al vuelo.
• Compara ubicación, desplazamientos y microclima, no solo metros interiores.
• Si dependes de hipoteca, confirma que el calendario de pagos es compatible con la financiación.

Conclusión: elige el riesgo que entiendes y el coste que puedes sostener

La obra nueva puede ofrecer un proyecto reciente, un marco específico de responsabilidades y la posibilidad de comprar antes de que la vivienda esté terminada. La segunda mano permite conocer el inmueble y su entorno con más historia, acceder a un parque más amplio y negociar sobre una realidad ya construida. Ninguna de las dos opciones gana por definición.

La decisión mejora cuando el comprador transforma dos anuncios en dos presupuestos completos: impuestos, financiación, comunidad, reforma, mantenimiento, plazo de entrega y documentación. Después llega la parte más personal: dónde quieres vivir, cuánto quieres esperar y qué tipo de vivienda puedes sostener sin que la compra te obligue a improvisar después.

En Tenerife, donde el litoral, las medianías, los barrios históricos y las promociones recientes pueden quedar a muy poca distancia, comparar bien significa mirar más allá de la edad del edificio. Significa entender qué compras y qué compromiso económico y práctico acompaña a esa vivienda durante los próximos años.

Preguntas frecuentes

¿Qué paga más impuestos en Canarias: obra nueva o segunda mano?

No existe una respuesta correcta sin calcular el caso. En el supuesto habitual, la primera entrega tributa por IGIC y AJD, mientras que la vivienda usada tributa por ITP. Los tipos generales y posibles reducciones son distintos, por lo que debe compararse el coste final.

¿La vivienda nueva siempre paga IGIC al 7 %?

El 7 % es el tipo general del IGIC en 2026, pero existen operaciones y contribuyentes con tratamientos especiales. Antes de firmar debe confirmarse la fiscalidad de la transmisión concreta.

¿La segunda mano siempre paga ITP al 6,5 %?

El 6,5 % es el tipo general para inmuebles en Canarias. En 2026 existe un 5 % para determinadas adquisiciones de vivienda habitual que cumplan requisitos y hay otros beneficios fiscales específicos.

¿Una obra nueva tiene garantía de diez años para todo?

No. La Ley de Ordenación de la Edificación diferencia tipos de daños y plazos de responsabilidad de uno, tres y diez años. La garantía decenal se refiere a determinados daños estructurales, no a cualquier incidencia.

¿Una vivienda nueva es siempre más eficiente?

Debe cumplir exigencias técnicas actuales, pero la calificación concreta se comprueba en el certificado energético. No debe darse por hecho que toda obra nueva tenga una letra determinada.

¿Comprar segunda mano es más arriesgado?

No necesariamente. El riesgo cambia. La vivienda usada permite observar el edificio, la comunidad y el estado real, pero exige revisar mantenimiento, reformas, documentación y posibles gastos futuros.

¿Obra nueva significa comprar sobre plano?

No. Puedes comprar una vivienda de primera entrega ya terminada. Comprar sobre plano es una modalidad dentro de la obra nueva, con un calendario y garantías específicas para cantidades anticipadas.

¿Qué conviene más para vivir todo el año en Tenerife?

Depende de la zona, presupuesto, desplazamientos, plazo de entrada, mantenimiento y características de la vivienda. La condición de nueva o usada es solo uno de los criterios.

¿Puedo comparar una vivienda nueva y una usada solo por €/m²?

No es suficiente. Los metros pueden medirse de forma distinta y el coste total cambia por impuestos, anexos, comunidad, estado y reformas. El €/m² sirve como referencia, no como decisión final.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, técnico, financiero o urbanístico adaptado a una operación concreta. Los tipos tributarios, beneficios fiscales, requisitos administrativos y condiciones de una promoción pueden cambiar. Antes de firmar una reserva, un contrato privado, unas arras o una escritura, conviene comprobar la normativa vigente y la documentación específica de la vivienda.

Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria Canaria — Transmisiones Patrimoniales y AJD
• Gobierno de Canarias — Ley de Presupuestos 2026 / tipos tributarios
• Agencia Tributaria Canaria — IGIC
• Agencia Tributaria Canaria — Guía ITP y AJD
• BOE — Real Decreto 515/1989
• BOE — Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación
• BOE — Código Civil, artículos 1484 a 1490
• BOE — Real Decreto 390/2021, certificación energética
• Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria 4T 2025
• ISTAC / Datos abiertos de Canarias — IPV por orden de transmisión