Documentación para solicitar una hipoteca: qué pide el banco según tu perfil

Solicitar una hipoteca no consiste únicamente en entregar el DNI, unas nóminas y la declaración de la renta. La entidad debe estudiar si el préstamo resulta asumible y si la vivienda ofrecida como garantía reúne las condiciones necesarias para la operación.

La documentación concreta cambia según el banco, el perfil profesional, el origen de los ingresos, las deudas existentes y el inmueble. Por eso conviene distinguir entre la carpeta del comprador y la carpeta de la vivienda.

Presentar documentos no obliga al banco a conceder el préstamo. La entidad debe evaluar la solvencia y puede aprobar, modificar o rechazar la operación conforme a sus criterios de riesgo.

La documentación sirve para evaluar dos cosas diferentes

La solvencia del comprador

El banco analiza ingresos presentes y previsibles, estabilidad laboral o empresarial, gastos familiares, préstamos, tarjetas, avales, patrimonio y comportamiento financiero. No se limita a comprobar cuánto se cobra cada mes.

La situación del inmueble

La vivienda es la garantía hipotecaria. La entidad revisa su titularidad, cargas, descripción registral, tasación y cualquier circunstancia que pueda dificultar su transmisión o reducir su valor como garantía.

Estudio previo, aprobación y oferta vinculante

Una simulación o un preestudio no equivalen a una aprobación definitiva. La operación se concreta cuando la entidad ha evaluado al cliente y el inmueble y entrega la documentación precontractual personalizada, especialmente la FEIN.

Documentación personal básica

• DNI o NIE; pasaporte y documentación de residencia cuando proceda.
• Estado civil y régimen económico matrimonial.
• Domicilio y residencia fiscal.
• Datos de los demás prestatarios, avalistas o garantes.
• Autorizaciones necesarias para consultar información financiera y verificar datos.

La entidad puede pedir documentos adicionales para cumplir sus obligaciones de identificación, prevención del blanqueo y conocimiento del origen de los fondos.

Documentación económica común

Declaración de la renta

Suele solicitarse la última disponible y, en algunos casos, ejercicios anteriores para comprobar estabilidad y coherencia de ingresos.

Extractos bancarios

Permiten revisar ahorro, ingresos recurrentes, pagos, descubiertos y movimientos relevantes.

Justificantes de ahorro

Saldos, depósitos, fondos u otros recursos propios que se destinarán a entrada y gastos.

Préstamos y tarjetas

Recibos, cuadros de amortización y límites de crédito para calcular las obligaciones actuales.

Otros ingresos

Alquileres, pensiones, dividendos u otros rendimientos deben poder acreditarse y mantenerse de forma razonable.

Origen de los fondos

La entidad puede pedir explicaciones y justificantes sobre ahorros, donaciones, ventas u otras aportaciones.

Documentación si trabajas por cuenta ajena

• Contrato de trabajo.
• Últimas nóminas.
• Informe de vida laboral actualizado.
• Certificado de empresa, si la entidad lo solicita.
• Justificantes de comisiones, incentivos o pagas variables.
• Información sobre periodo de prueba, antigüedad y posibles cambios laborales.

Un contrato indefinido puede facilitar el análisis, pero no garantiza la financiación. También se valoran la antigüedad, el sector, la continuidad de ingresos y el conjunto de deudas.

Documentación si eres autónomo

• Declaraciones anuales de IRPF.
• Modelos trimestrales y resúmenes anuales que correspondan.
• Declaraciones de IGIC en Canarias cuando la actividad esté sujeta.
• Alta censal, vida laboral y antigüedad de la actividad.
• Recibos de Seguridad Social.
• Información contable, libros de ingresos y gastos o cuentas del negocio.
• Certificados o información sobre deudas tributarias y financiación empresarial.

La entidad suele revisar varios ejercicios para distinguir ingresos estables de resultados puntuales. También puede separar la capacidad económica personal del riesgo de la actividad profesional.

Empresarios, socios y otros perfiles

Empresario o socio de una sociedad

• Impuesto sobre Sociedades y cuentas anuales.
• Escrituras y porcentaje de participación.
• Nómina, dividendos y otros ingresos obtenidos de la sociedad.
• Préstamos, avales o riesgos empresariales que puedan afectar al solicitante.

Pensionistas y funcionarios

Pueden solicitarse resoluciones o certificados de pensión, nóminas, nombramiento o documentación que acredite la estabilidad y cuantía de los ingresos.

No residentes o ingresos extranjeros

Es habitual que se pidan certificados fiscales, contratos y nóminas extranjeras, extractos, informe de deudas y, cuando proceda, traducción jurada o legalización. Cada entidad establece su lista y su política de financiación.

Qué información consulta o comprueba la entidad

Central de Información de Riesgos

La CIR del Banco de España recoge prácticamente todos los préstamos, créditos, avales y riesgos declarados por las entidades. El solicitante puede pedir gratuitamente su propio informe antes de iniciar el estudio.

Historial y registros de impago

La entidad puede consultar el historial crediticio y, cuando proceda, registros de solvencia patrimonial. Una deuda antigua o una incidencia incorrecta debe aclararse antes de firmar arras con plazos ajustados.

Coherencia de la información

Los ingresos declarados, los movimientos bancarios y las obligaciones conocidas deben ser coherentes. Ocultar un préstamo o abrir nueva financiación durante el estudio puede alterar la decisión del banco.

Qué analiza realmente el banco

• Estabilidad y continuidad de los ingresos.
• Cuotas de préstamos y tarjetas.
• Gastos familiares y obligaciones recurrentes.
• Ahorro que permanece después de la compra.
• Edad, plazo y número de titulares.
• Precio, importe solicitado y valor de tasación.
• Tipo, ubicación y facilidad de realización de la garantía.

No existe un porcentaje legal único de endeudamiento que garantice la aprobación. Las entidades aplican criterios internos y deben valorar la capacidad de pago durante toda la vida del préstamo.

¿Es obligatorio tener ahorrado el 30 %?

No existe una norma general que obligue a disponer exactamente del 30 % del precio. Esa cifra suele utilizarse como orientación al sumar la parte del precio que muchas entidades no financian y los impuestos y gastos de la compra.

Precio y tasación

El banco relaciona el importe solicitado con el precio y el valor de tasación según su política de riesgos. Una tasación superior no obliga a financiar un porcentaje concreto, y una tasación baja puede exigir más ahorro o una renegociación del precio.

Conservar un colchón

Entregar todos los ahorros para completar la compra puede dejar al comprador sin margen para mudanza, reparaciones, comunidad o imprevistos. La capacidad de compra debe calcularse con un escenario prudente.

Documentación del inmueble

• Contrato de reserva o arras, si ya existe.
• Nota simple registral reciente.
• Escritura o título de propiedad del vendedor.
• Referencia y datos catastrales.
• Tasación realizada por una sociedad homologada.
• Certificado de eficiencia energética.
• Documentación de obra nueva, rehabilitación, ampliaciones o cambios de uso, cuando proceda.
• Información sobre arrendamientos, ocupantes, comunidad y cargas relevantes.

El banco puede pedir documentación adicional si existen discrepancias de superficie, viviendas heredadas, ampliaciones no inscritas o circunstancias que dificulten la valoración o la inscripción hipotecaria.

Qué es la tasación y por qué puede cambiar la financiación

La tasación hipotecaria determina un valor técnico para la garantía y debe realizarla una sociedad homologada y supervisada. No sustituye una inspección técnica completa ni confirma por sí sola la legalidad urbanística de todas las obras.

Si la tasación sale baja

La entidad puede reducir el importe, exigir más fondos propios o rechazar la operación. Por eso es importante que las arras contemplen la dependencia de financiación cuando el comprador no puede completar la compra sin hipoteca.

Qué documentos entrega el banco cuando aprueba la operación

FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada contiene las condiciones personalizadas: importe, duración, tipo de interés, cuotas, gastos, productos vinculados o combinados, amortización anticipada y consecuencias del incumplimiento. Es vinculante para la entidad durante el plazo indicado, que debe respetar el mínimo legal.

FiAE y proyecto de contrato

La Ficha de Advertencias Estandarizadas destaca cláusulas y riesgos relevantes. También debe entregarse el proyecto de contrato y la información sobre gastos, seguros y garantías exigidas.

Plazos y notaría antes de firmar

La documentación precontractual debe entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma. El comprador tiene derecho a elegir notario y debe comparecer para el acta previa de transparencia, que se autoriza como máximo el día anterior a la escritura hipotecaria.

El notario comprueba la entrega de la documentación, responde preguntas y realiza el control de transparencia. Prestatarios, fiadores y garantes afectados deben intervenir en los términos legalmente exigidos.

Qué gastos corresponden al comprador y cuáles al banco

Gastos del préstamo hipotecario

En la formalización del préstamo, el cliente paga normalmente la tasación. La entidad asume notaría de la escritura hipotecaria, Registro, gestoría e impuesto del préstamo, de acuerdo con la normativa vigente. Las copias adicionales solicitadas por el cliente pueden correr de su cuenta.

Gastos de la compraventa

Deben separarse de los gastos hipotecarios. El comprador seguirá afrontando los impuestos y gastos propios de adquirir la vivienda que le correspondan según la operación.

Hipoteca y contrato de arras

Condición de financiación

Si la compra depende del préstamo, las arras deben regular qué ocurre si la entidad deniega la hipoteca o la tasación resulta insuficiente. La denegación no libera automáticamente al comprador si el contrato no lo contempla.

Plazos realistas

El plazo debe permitir recopilar documentos, obtener la tasación, superar el estudio, recibir la FEIN y cumplir los diez días de reflexión antes de la firma. Una simple preaprobación no justifica fijar una fecha imposible.

Errores frecuentes al solicitar una hipoteca

• Buscar vivienda sin calcular antes la capacidad de compra.
• Ocultar préstamos, tarjetas o avales.
• Confundir una simulación con una aprobación.
• Firmar arras sin condición de financiación.
• Pensar que una tasación alta obliga al banco a financiar.
• Solicitar nuevos créditos durante el estudio.
• Cambiar de trabajo sin comunicarlo.
• Comparar solo el tipo de interés y no el coste total.
• No revisar seguros, vinculaciones y bonificaciones.
• Fijar escritura sin FEIN y sin margen para el acta notarial.

Lista práctica de documentos

Conclusión: prepara dos carpetas, la del comprador y la del inmueble

La hipoteca se decide sobre el conjunto de la operación. El banco necesita comprender de dónde proceden los ingresos y el ahorro, qué obligaciones existen y qué vivienda servirá de garantía.

Preparar la documentación con antelación permite detectar deudas, discrepancias o plazos insuficientes antes de entregar una señal. También facilita comparar ofertas reales mediante la FEIN, en lugar de basarse únicamente en simulaciones publicitarias.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesita un asalariado?

Identificación, contrato, últimas nóminas, vida laboral, renta, extractos, ahorro y deudas. El banco puede pedir información adicional.

¿Qué documentación debe presentar un autónomo?

Declaraciones fiscales, modelos trimestrales, vida laboral, alta censal, Seguridad Social, información contable e IGIC cuando corresponda en Canarias.

¿Es obligatorio tener ahorrado el 30 %?

No es una obligación legal universal. El ahorro necesario depende de cuánto financie la entidad, del precio, la tasación y los gastos de la compra.

¿Puede el banco pedir extractos y la renta?

Sí. Necesita evaluar la solvencia, comprobar ingresos, gastos y origen de los fondos, respetando la normativa aplicable.

¿Qué diferencia hay entre una preaprobación y la FEIN?

La preaprobación es orientativa. La FEIN contiene las condiciones personalizadas y vincula a la entidad durante su plazo de validez.

¿Qué ocurre si firmo arras y no me conceden la hipoteca?

Depende del contrato. Si no existe una condición de financiación adecuada, la denegación puede no evitar la pérdida de la señal o las consecuencias pactadas.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal individual. Cada entidad puede pedir documentos adicionales y aplicar sus propios criterios de riesgo. Las condiciones deben comprobarse en la fecha de la solicitud.

Fuentes oficiales consultadas

• Banco de España — Guía: qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca
• Banco de España — Antes de pedir una hipoteca
• Banco de España — Central de Información de Riesgos
• BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
• Consejo General del Notariado — Qué es la FEIN
• Banco de España — Contratación de la hipoteca
• Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca