Gastos del propietario y del inquilino: quién paga cada cosa en un alquiler

En una vivienda alquilada, el reparto de gastos no depende únicamente de quién recibe la factura. Hay que distinguir entre propiedad, conservación, consumo, desgaste ordinario, daño causado y gastos que se hayan repercutido mediante un pacto válido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece reglas generales, pero algunas partidas pueden pactarse por escrito. En las reparaciones, además, la causa de la avería suele ser más importante que el objeto que se ha estropeado.

Regla orientativa: la propiedad y la conservación corresponden normalmente al propietario; el consumo y el uso ordinario, al inquilino; y el daño, a quien lo provoca.

Antes de repartir gastos, identifica el tipo de alquiler

Este artículo se centra en el arrendamiento de vivienda habitual. Los alquileres de temporada, habitaciones, locales y otros usos pueden tener un régimen distinto. No debe trasladarse automáticamente a ellos cada regla explicada aquí.

Qué paga normalmente el propietario

Conservación y habitabilidad

Debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.

Averías estructurales o de instalaciones

Suelen corresponderle las reparaciones de estructura, cubiertas, instalaciones generales, fontanería o electricidad cuando fallan por antigüedad, defecto o desgaste no imputable al arrendatario.

Elementos comunes

Frente a la comunidad, el propietario debe contribuir a los gastos generales y atender derramas y obras comunes.

Seguro del continente

El seguro que protege la estructura y los elementos propios de la vivienda suele ser responsabilidad del propietario, aunque no existe una póliza única obligatoria para todos los alquileres.

Gestión inmobiliaria y formalización

En vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador.

Qué paga normalmente el inquilino

Renta y consumos

Debe pagar la renta y los suministros individualizados que utiliza, como electricidad, agua, gas, internet o telefonía.

Pequeñas reparaciones por uso ordinario

Le corresponden las pequeñas reparaciones que exige el desgaste derivado del uso normal.

Daños causados

Responde de los daños provocados por él, por las personas que conviven con él o por sus invitados.

Servicios voluntarios

Asume los servicios que contrate para su uso, salvo que el contrato establezca otra cosa.

Contenido y responsabilidad civil

Puede contratar un seguro para sus pertenencias y su responsabilidad civil. No es una obligación legal general, aunque puede pactarse válidamente en determinados contratos.

Comunidad de propietarios: quién la paga realmente

Frente a la comunidad de propietarios, la obligación legal de contribuir a los gastos generales recae sobre el propietario. Sin embargo, la LAU permite pactar que determinados gastos generales sean asumidos por el inquilino.

Requisitos para repercutirla

• El pacto debe constar por escrito.
• Debe determinar el importe anual de los gastos en la fecha del contrato.
• Una cláusula genérica del tipo «todos los gastos serán del inquilino» puede resultar insuficiente.
• El propietario sigue respondiendo frente a la comunidad aunque el inquilino deba reembolsarle el importe.

Subidas posteriores

Durante el contrato, la repercusión puede aumentar dentro de los límites previstos por la LAU. Conviene entregar justificantes y distinguir la cuota ordinaria de las derramas extraordinarias.

IBI y tasas municipales

IBI

El sujeto obligado frente al ayuntamiento es el propietario. El contrato puede repercutir el IBI al inquilino si el pacto consta por escrito y determina su importe anual inicial. Ese pacto no altera la responsabilidad frente a la Administración.

Tasa de basura y otros tributos

Su reparto depende de la ordenanza municipal y del contrato. Cuando sean gastos no individualizables, deben cumplir los requisitos del artículo 20 de la LAU para su repercusión.

Suministros de agua, electricidad, gas e internet

Los consumos medidos mediante contadores individuales corresponden normalmente al inquilino. Es recomendable cambiar la titularidad o, al menos, establecer cómo se pagan y cómo se liquidan al finalizar.

• Las deudas anteriores al contrato no deben cargarse al nuevo inquilino.
• El alta inicial o una adaptación de la instalación puede corresponder al propietario si es necesaria para entregar la vivienda utilizable.
• Una avería del contador o de la instalación no se trata igual que el consumo ordinario.
• Los recibos y lecturas deben conservarse para el cierre del contrato.

Reparaciones: conservación, desgaste y daño

Reparaciones necesarias para la habitabilidad

Corresponden al propietario, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino. Incluyen las actuaciones necesarias para que la vivienda siga siendo apta y segura para el uso pactado.

Pequeñas reparaciones

La LAU atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario. No existe una lista legal cerrada ni un importe automático que decida siempre quién paga.

Daños por mal uso

Cuando la avería se debe a una actuación negligente o a un uso incorrecto, responde quien la causó. Fotografías, informes y facturas ayudan a determinar el origen.

Defectos previos

Los defectos ya existentes al inicio no deben imputarse al inquilino. De ahí la importancia de un inventario con fotografías y lectura de contadores.

Ejemplos prácticos de averías frecuentes

Grifo que gotea

Cambiar una junta por desgaste ordinario puede considerarse pequeña reparación. Una fuga de la instalación o un grifo agotado por antigüedad puede corresponder al propietario.

Calentador que deja de funcionar

Si falla por antigüedad o avería interna, suele asumirlo el propietario. Si el daño deriva de manipulación o falta de cuidado imputable al inquilino, puede corresponderle.

Persiana rota

Una cinta desgastada por uso puede ser pequeña reparación; la rotura del cajón, eje o mecanismo por antigüedad puede ser conservación.

Cerradura y llaves

La pérdida de llaves o un daño causado corresponde al inquilino. Una cerradura defectuosa o agotada puede corresponder al propietario.

Humedades

Las filtraciones, defectos constructivos o problemas de fachada corresponden normalmente al propietario. La condensación agravada por un uso inadecuado debe analizarse con cuidado.

Atasco

Un atasco por objetos o mal uso corresponde al inquilino; un problema general de bajantes o tuberías puede ser del propietario o de la comunidad.

Aire acondicionado

El mantenimiento ordinario y limpieza de filtros puede recaer en el usuario; una avería por fin de vida útil, en el propietario si el equipo forma parte del alquiler.

Electrodomésticos: reparación o sustitución

No existe una regla según la cual todo electrodoméstico viejo lo pague siempre el propietario. Deben revisarse el inventario, la causa del fallo, la antigüedad y el uso.

• Si estaba incluido y deja de funcionar por antigüedad, normalmente corresponde al propietario reparar o sustituir.
• El mantenimiento sencillo o pequeñas piezas por uso ordinario pueden corresponder al inquilino.
• El daño por uso incorrecto debe asumirlo quien lo causó.
• Si el electrodoméstico pertenece al inquilino, la responsabilidad es suya.

Obras urgentes y obras de conservación

Comunicar antes de actuar

El inquilino debe informar al propietario cuanto antes y permitir la comprobación. Si existe una reparación urgente para evitar un daño inmediato o una incomodidad grave, puede realizarla previa comunicación y reclamar su importe cuando proceda.

No descontar unilateralmente cualquier factura

No debe reducirse la renta por decisión propia salvo acuerdo o fundamento claro. Es preferible documentar la incidencia, solicitar autorización y conservar presupuestos y facturas.

Obras de más de veinte días

Si una obra de conservación dura más de veinte días y priva al inquilino de una parte de la vivienda, la renta debe reducirse proporcionalmente a la parte de la que no puede disponer.

Seguro del propietario y seguro del inquilino

Continente

Protege normalmente estructura, instalaciones fijas y responsabilidad vinculada a la propiedad.

Contenido

Protege muebles y pertenencias de quien contrata la póliza.

Responsabilidad civil

Puede cubrir daños causados a terceros. Debe revisarse quién figura como asegurado y qué exclusiones existen.

Efecto del seguro

La existencia de una póliza no cambia por sí sola quién es responsable; determina qué aseguradora puede cubrir el siniestro.

Fianza: no es un fondo para cualquier gasto

En vivienda habitual la fianza legal equivale a una mensualidad y el arrendador debe depositarla ante el Instituto Canario de la Vivienda. Al terminar puede aplicarse a rentas, suministros o daños acreditados, pero no al desgaste normal.

Si, entregadas las llaves, transcurre un mes sin devolver el saldo que corresponda, la cantidad devenga el interés legal.

Honorarios de la inmobiliaria

En un arrendamiento de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador. La regla no debe trasladarse automáticamente a temporada, locales u otros usos.

Cualquier servicio adicional debe describirse de forma clara y aceptarse expresamente. No deberían utilizarse conceptos vagos para trasladar al inquilino honorarios que la ley atribuye al propietario.

Qué debe incluir el contrato

• Gastos generales e impuestos repercutidos, con su importe anual inicial.
• Titularidad y forma de pago de los suministros.
• Procedimiento para comunicar averías.
• Autorización y límites para reparaciones urgentes.
• Inventario, fotografías y estado de conservación.
• Seguro, cuando se pacte.
• Forma de liquidar gastos y fianza al terminar.

Errores frecuentes del propietario

• Trasladar todos los gastos mediante una cláusula genérica.
• Considerar cualquier avería una pequeña reparación.
• No atender problemas de habitabilidad.
• Descontar de la fianza el desgaste normal.
• No depositar la fianza en Canarias.
• Cobrar al inquilino la gestión inmobiliaria de una vivienda habitual.
• Alquilar sin inventario ni fotografías.

Errores frecuentes del inquilino

• Reparar una avería importante sin comunicarla.
• Descontar unilateralmente una factura de la renta.
• Pensar que todo desperfecto corresponde al propietario.
• No avisar rápidamente de fugas o humedades.
• Cambiar instalaciones sin autorización.
• No conservar pruebas del estado inicial.
• No revisar los gastos pactados.

Tabla rápida: quién paga cada gasto

Conclusión: la causa del gasto importa tanto como el contrato

No existe una lista absoluta válida para todos los casos. La comunidad, el IBI y otros gastos generales solo se trasladan con un pacto válido; los suministros corresponden normalmente al usuario; y las reparaciones se reparten según conservación, desgaste ordinario y responsabilidad por el daño.

Un contrato claro, un inventario detallado y una comunicación documentada reducen la mayoría de los conflictos. Cuando no está clara la causa de una avería, conviene obtener una valoración técnica antes de atribuir el coste.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario cobrar la comunidad al inquilino?

Sí, si existe un pacto escrito válido que determine el importe anual inicial. Frente a la comunidad, el responsable sigue siendo el propietario.

¿Quién paga el IBI?

El propietario es el obligado frente al ayuntamiento, aunque puede repercutirlo si el contrato lo pacta de forma válida.

¿Quién paga un electrodoméstico averiado?

Depende de si estaba incluido y de la causa. La antigüedad suele corresponder al propietario; el mal uso, al inquilino.

¿Qué es una pequeña reparación?

Una intervención de escasa entidad derivada del desgaste por uso ordinario. No existe una lista ni un importe legal único.

¿Puede el inquilino descontar una reparación de la renta?

No debería hacerlo unilateralmente. Debe comunicar, justificar y acordar el pago, salvo supuestos urgentes previstos por la LAU.

¿Quién paga la inmobiliaria?

En vivienda habitual, los gastos de gestión y formalización corresponden al arrendador.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento jurídico ni una valoración técnica de una avería concreta. El contrato, la causa del daño y las pruebas disponibles pueden modificar la respuesta aplicable.

Fuentes oficiales consultadas

• BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
• BOE — Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
• BOE — Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
• Gobierno de Canarias — Fianzas de arrendamiento