Plusvalía municipal en Tenerife: quién la paga, cómo se calcula y cuándo no procede

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La plusvalía municipal aparece con frecuencia en compraventas, herencias y donaciones de inmuebles urbanos. Sin embargo, no grava directamente toda la ganancia obtenida ni se calcula únicamente restando el precio de compra al de venta.

Antes de estimar el importe hay que comprobar la naturaleza del terreno, quién es el sujeto pasivo, si existió incremento, qué método de cálculo corresponde y qué ordenanza municipal estaba vigente en la fecha de la transmisión.

La plusvalía municipal se gestiona en el municipio donde está situado el inmueble, no en el municipio donde reside el propietario.

Qué es realmente la plusvalía municipal

Su nombre oficial es IIVTNU

La denominación legal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un tributo municipal regulado en los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Puedes comprobar su regulación vigente en el texto consolidado de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales del BOE.

Qué incremento grava

Grava el incremento de valor que experimenta el terreno urbano y que se pone de manifiesto cuando se transmite su propiedad o se constituye o transmite un derecho real de goce limitativo del dominio.

No es lo mismo que el IRPF

El IRPF puede gravar la ganancia patrimonial total del vendedor. La plusvalía municipal se centra en el terreno urbano y se liquida ante el ayuntamiento competente. Son obligaciones distintas.

Es un impuesto municipal

El marco general es estatal, pero cada ayuntamiento aprueba su ordenanza, sus coeficientes dentro de los límites legales, su tipo de gravamen y su procedimiento de declaración o autoliquidación.

Qué transmisiones pueden generar plusvalía

• Compraventas.
• Donaciones.
• Herencias y legados.
• Transmisión o constitución de usufructo y otros derechos reales de goce.
• Otras operaciones que impliquen transmisión de terrenos urbanos o derechos sujetos.

No todas las escrituras que cambian una titularidad producen exactamente el mismo resultado. Algunas operaciones, como determinadas extinciones de condominio o adjudicaciones, requieren revisión individual.

Qué terrenos están afectados

Terrenos de naturaleza urbana

El impuesto se refiere a terrenos que tengan la consideración de urbanos a efectos del IBI, aunque sobre ellos exista una vivienda, un local u otra construcción.

Terrenos rústicos

Los terrenos de naturaleza rústica no están sujetos al IIVTNU. Conviene comprobar la naturaleza catastral y no confundirla con expresiones urbanísticas como suelo no edificable.

Dónde consultar los datos

La referencia catastral y determinados datos del inmueble pueden consultarse en la Sede Electrónica del Catastro.

Quién paga la plusvalía municipal

En una compraventa

Con carácter general, el sujeto pasivo es quien transmite el terreno o el derecho: normalmente, el vendedor.

Cuando el vendedor es una persona física no residente

Cuando la persona física transmitente no reside en España, el adquirente puede actuar como sustituto del contribuyente. Esta situación es especialmente relevante en Tenerife.

En una donación

El obligado es normalmente quien recibe el inmueble o derecho, es decir, el donatario.

En una herencia

El sujeto pasivo es el heredero, legatario o adquirente del terreno o derecho. Cuando existen varios adquirentes, debe revisarse el porcentaje y el derecho recibido por cada uno.

Cuándo se devenga el impuesto

Compraventa y donación

El devengo se produce en la fecha de la transmisión.

Herencia

El devengo se produce en la fecha del fallecimiento, no en la fecha posterior en que se firme la escritura de aceptación y adjudicación.

Plazos generales para presentarlo

Transmisiones entre vivos

En compraventas y donaciones, el plazo general es de treinta días hábiles desde la fecha de devengo.

Herencias

En transmisiones por fallecimiento, el plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año cuando se solicite conforme a la normativa y al procedimiento municipal.

Declaración o autoliquidación

El ayuntamiento puede establecer un sistema de declaración, de autoliquidación o mecanismos específicos. Por eso debe consultarse la sede electrónica del municipio.

Qué ayuntamiento es competente

La gestión corresponde al ayuntamiento del municipio donde se encuentra el terreno. Las ordenanzas y calculadoras de otro municipio no deben utilizarse como referencia definitiva.

Para un inmueble situado en Santa Cruz de Tenerife puede consultarse el trámite oficial de declaración de plusvalía del Ayuntamiento de Santa Cruz.

El mismo ayuntamiento dispone de una calculadora oficial de plusvalía, útil como estimación para inmuebles de ese municipio y con los datos del ejercicio correspondiente.

Datos necesarios para calcularla

• Referencia catastral.
• Valor catastral total.
• Valor catastral del suelo.
• Fecha de adquisición.
• Fecha de transmisión.
• Valor de adquisición.
• Valor de transmisión.
• Porcentaje de titularidad transmitido.
• Derecho transmitido.
• Coeficiente y tipo de la ordenanza vigente.

Método objetivo

En el método objetivo, la base imponible se calcula aplicando al valor catastral del suelo un coeficiente relacionado con el periodo de generación. Después se aplica el tipo de gravamen aprobado por el ayuntamiento.

Fórmula orientativa

Base objetiva = valor catastral del suelo × coeficiente aplicable.

Cuota estimada = base imponible × tipo municipal.

Los coeficientes máximos pueden actualizarse y el ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores. Nunca debe usarse una tabla sin comprobar el ejercicio y la ordenanza.

Método basado en el incremento real

Cuando el incremento real atribuible al suelo resulte inferior a la base obtenida mediante el método objetivo, puede aplicarse ese incremento real conforme a las reglas legales y aportando la documentación necesaria.

Cuando se transmite conjuntamente suelo y construcción, la parte correspondiente al suelo se determina mediante la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total.

La reforma que introdujo el sistema vigente puede consultarse en el Real Decreto-ley 26/2021 publicado en el BOE.

Transmisiones realizadas en menos de un año

Desde la reforma de 2021 también pueden quedar sujetas las transmisiones cuyo periodo de generación sea inferior a un año. El cálculo se realiza por meses completos conforme a la ley y a la ordenanza municipal.

Cuándo no existe incremento de valor

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales recoge la no sujeción cuando se acredita que no existió incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión.

No basta con no presentar

El interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos que acrediten los valores de adquisición y transmisión, además de la documentación que exija el ayuntamiento.

No se compara sin más el precio total

Cuando existe suelo y construcción, debe atribuirse al terreno la proporción correspondiente. Para la comparación se aplican las reglas legales sobre valores declarados y comprobados.

Qué ocurre si el ayuntamiento discrepa

La Administración puede comprobar los valores y la documentación. Si no acepta inicialmente la no sujeción o el cálculo, deben revisarse la liquidación, los plazos y las vías de recurso.

Ejemplo orientativo sin importes inventados

Plusvalía en una compraventa

• Comprobar el valor catastral del suelo.
• Localizar la escritura o título de adquisición.
• Realizar una estimación antes de aceptar la oferta.
• Reservar fondos para la liquidación.
• Presentar la declaración o autoliquidación después de la escritura.
• Revisar el supuesto especial de vendedor no residente.

El cálculo provisional es útil para conocer el importe neto, pero debe actualizarse con la fecha real de transmisión y la ordenanza vigente.

Plusvalía en una herencia

• El plazo comienza en la fecha del fallecimiento.
• Puede solicitarse prórroga conforme al procedimiento municipal.
• Cada heredero debe revisar el derecho y porcentaje adquirido.
• Usufructo y nuda propiedad pueden generar cálculos distintos.
• La plusvalía municipal es diferente del Impuesto sobre Sucesiones.
• Una venta posterior constituye una nueva transmisión que debe analizarse por separado.

Plusvalía en una donación

• El obligado suele ser quien recibe.
• Debe valorarse el porcentaje y derecho transmitido.
• Una donación parcial puede generar una liquidación proporcional.
• El usufructo requiere valoración específica.
• Es distinta del Impuesto sobre Donaciones.

Casos que requieren una revisión individual

• Separaciones y divorcios.
• Extinciones de condominio.
• Aportaciones a sociedades.
• Usucapión.
• Usufructo y nuda propiedad.
• Inmuebles adquiridos en distintas fechas.
• Transmisiones parciales.
• Discrepancias catastrales.
• Vendedores no residentes.
• Herencias con varios causantes.

Documentación que conviene reunir

• Escritura o título de adquisición.
• Escritura de transmisión.
• Escritura de herencia o donación.
• Recibo del IBI.
• Certificación o datos catastrales.
• Valores comprobados por la Administración, si existen.
• Porcentajes de titularidad.
• Documento de identidad.
• Certificado de defunción en herencias.
• Poder o representación.
• Pruebas de inexistencia de incremento.
• Formulario municipal.

Errores frecuentes

• Pensar que grava toda la ganancia de la vivienda.
• Confundirla con el IRPF.
• No presentar porque la venta produjo pérdidas.
• Usar solo el precio total sin atribuir la parte del suelo.
• Aplicar la ordenanza de otro municipio.
• Calcular con coeficientes de otro ejercicio.
• Contar el plazo de una herencia desde la escritura.
• Ignorar el supuesto de vendedor no residente.
• Olvidar transmisiones inferiores a un año.
• Confundir terreno rústico con cualquier suelo no edificable.
• Aplicar automáticamente el método objetivo.
• No conservar los títulos de adquisición.

Conclusión: primero comprueba si procede y después calcula

Antes de hablar de una cantidad concreta hay que comprobar si el terreno está sujeto, quién debe presentar, si existió incremento, qué método resulta aplicable y qué ordenanza estaba vigente.

La estimación debe realizarse antes de vender, donar o cerrar una herencia, pero la liquidación final requiere los datos reales y el procedimiento del municipio correspondiente.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda?

Con carácter general, el vendedor. Si el transmitente es una persona física no residente, el comprador puede actuar como sustituto del contribuyente.

¿Tengo que presentarla si vendí con pérdidas?

Debe comunicarse la transmisión y acreditarse correctamente que no existió incremento del valor del terreno.

¿Cómo se calcula?

Puede calcularse mediante el método objetivo o mediante el incremento real atribuible al suelo cuando resulte inferior y se cumplan las reglas legales.

¿Qué plazo existe en una herencia?

El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, con posible prórroga hasta un año conforme al procedimiento aplicable.

¿Qué ocurre cuando el vendedor no reside en España?

El adquirente puede quedar obligado como sustituto del contribuyente. Debe revisarse antes de firmar.

¿Es lo mismo que el IRPF?

No. La plusvalía es un tributo municipal referido al terreno urbano; el IRPF grava, en su caso, la ganancia patrimonial del vendedor.

Este artículo ofrece información general y no sustituye asesoramiento fiscal o jurídico adaptado a una transmisión concreta. La ordenanza, el procedimiento y los importes pueden variar según el municipio, el ejercicio y las circunstancias de la operación.

Fuentes oficiales consultadas

• BOE — Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110
• BOE — Real Decreto-ley 26/2021 sobre el sistema de cálculo
• Sede Electrónica del Catastro — consulta de datos catastrales
• Catastro — cómo localizar la referencia catastral
• Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife — declaración de plusvalía
• Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife — calculadora oficial