Vender vivienda en Tenerife siendo no residente: impuestos y trámites

Una vivienda en Tenerife puede venderse aunque su propietario viva en Alemania, Reino Unido, Francia, Italia, Venezuela o cualquier otro país. Tampoco es imprescindible viajar a la isla para cada trámite si la representación está bien preparada.

Lo que sí cambia es la coordinación. A la documentación habitual de cualquier venta se añaden cuestiones fiscales propias del no residente, la posible necesidad de poder notarial, la identificación fiscal y un calendario que debe encajar con notaría, comprador, banco y Agencia Tributaria.

El error más frecuente es pensar que la diferencia se limita a ‘una retención del 3 %’. Esa retención es importante, pero solo es un pago a cuenta. Después hay que calcular la ganancia real, presentar el modelo correspondiente y coordinar también la plusvalía municipal cuando proceda.

Por eso conviene preparar la venta antes de aceptar una oferta. Cuando el propietario está fuera, cualquier documento que falte puede costar más tiempo de conseguir y puede afectar a las fechas de arras o escritura.

1. Comprueba primero quién vende y cómo va a firmar

La primera revisión es la misma que en cualquier compraventa: quién figura como titular, qué porcentaje tiene y qué cargas aparecen en el Registro. Registradores permite comprobar titularidad, hipotecas, usufructos y otras limitaciones mediante información registral actualizada.

Si existen varios propietarios, la residencia fiscal debe analizarse por persona. La Agencia Tributaria pone un ejemplo expreso en el que solo se practica la retención sobre la parte del precio correspondiente a los titulares no residentes.

Si el propietario no va a desplazarse a Tenerife, la operación puede formalizarse mediante representante con poder suficiente. El poder debe permitir expresamente los actos necesarios para vender y, según cómo y dónde se otorgue, puede necesitar apostilla, legalización o traducción.

Antes de otorgar un poder en el extranjero, es prudente coordinar su texto con la notaría española que vaya a intervenir. Un poder genérico que no cubra las facultades necesarias puede obligar a repetir el trámite cuando la operación ya está avanzada.

Formas habituales de organizar la firma

• Viajar a Tenerife y firmar personalmente.
• Otorgar poder ante notario español.
• Otorgar poder en un Consulado de España cuando sea posible.
• Otorgar poder ante notario extranjero y cumplir los requisitos de apostilla/legalización y traducción que correspondan.

2. NIE o NIF: la identificación fiscal debe estar preparada

La persona extranjera que mantiene intereses económicos en España utiliza un NIE como identificador. El Ministerio del Interior recuerda que ese número debe figurar en los documentos y trámites que se expidan a su nombre.

Muchos propietarios extranjeros ya disponen de NIE porque lo utilizaron al comprar. Si la documentación es antigua, conviene comprobar desde el inicio que los datos de identidad, nombre, pasaporte y número fiscal coinciden con el título y con el Registro.

No debe esperarse a la semana de la escritura para descubrir una diferencia de nombre, un pasaporte caducado o una identificación fiscal que necesita regularización.

3. La retención del 3 %: qué es realmente

Cuando una persona no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble situado en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación que corresponda al vendedor no residente.

La retención no es el impuesto definitivo ni significa que la ganancia tribute al 3 %. Es un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

El comprador presenta el modelo 211 e ingresa la retención en el plazo de un mes desde la transmisión. Después debe entregar al vendedor el justificante correspondiente, porque ese importe se deducirá en la declaración de la ganancia.

Si la vivienda pertenece a varios titulares y solo algunos son no residentes, la retención se calcula sobre la parte del precio que corresponda a esos titulares.

Ejemplo simple

Si un vendedor no residente transmite su 50 % de una vivienda por una contraprestación atribuible de 120.000 €, la retención a cuenta sería 3.600 €. La tributación final puede ser mayor, menor o incluso dar lugar a devolución, según la ganancia real.

4. Después de la venta llega el modelo 210

La ganancia patrimonial del vendedor no residente se declara mediante el modelo 210. En transmisiones de inmuebles, el plazo es de tres meses una vez transcurrido el mes siguiente a la fecha de transmisión.

La Agencia Tributaria calcula la ganancia, con carácter general, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. En el valor de adquisición pueden incorporarse determinados gastos y tributos inherentes a la compra, además de inversiones y mejoras; en el valor de transmisión pueden deducirse gastos y tributos de la venta que hayan sido por cuenta del vendedor.

Las reparaciones ordinarias no se confunden con mejoras. Y si la vivienda estuvo alquilada, la amortización fiscal puede influir en el cálculo incluso cuando no se hubiera practicado efectivamente en determinadas situaciones.

El tipo de gravamen aplicable a la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble es actualmente del 19 %. De la cuota resultante se descuenta la retención del 3 % soportada.

¿Qué pasa si el 3 % retenido es mayor que el impuesto final?

Si la retención supera la cuota que corresponde por la ganancia, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso mediante el propio modelo 210.

Esto ocurre, por ejemplo, cuando la ganancia real es pequeña en relación con el precio de venta. Por eso no debe confundirse la retención sobre el precio con el impuesto sobre la ganancia.

También puede ocurrir lo contrario: que el 3 % sea inferior al impuesto final y quede una cantidad adicional por ingresar.

5. Cómo se calcula la ganancia: guarda los documentos de la compra antigua

Para un vendedor que compró hace años, la escritura de adquisición y los justificantes de gastos pueden ser tan importantes como la escritura de venta.

La Agencia Tributaria permite incorporar al valor de adquisición determinados tributos y gastos inherentes a la compra, además de inversiones y mejoras. Por eso conviene localizar facturas y documentos antes de calcular el impuesto.

Si la vivienda procede de herencia o donación, las reglas de adquisición cambian y se toma como referencia el valor derivado del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones dentro de los límites legales.

En inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 pueden existir reglas transitorias de reducción para parte de la ganancia. Es un supuesto especializado que merece cálculo fiscal individual.

Documentación fiscal que conviene localizar

• Escritura o título de adquisición.
• Justificantes de ITP, IGIC/IVA, AJD o Sucesiones y Donaciones de la adquisición, según proceda.
• Facturas de notaría, Registro y otros gastos inherentes a la compra.
• Facturas de inversiones y mejoras que puedan tener tratamiento fiscal.
• Documentación de alquiler si el inmueble estuvo arrendado.
• Escritura de venta y gastos de transmisión a cargo del vendedor.
• Justificante del modelo 211 entregado por el comprador.

6. Plusvalía municipal: con un vendedor no residente aparece una particularidad importante

La plusvalía municipal —IIVTNU— es distinta del IRNR. Se trata de un tributo local que puede proceder en transmisiones de terrenos urbanos cuando existe el incremento gravado conforme a la normativa.

En una compraventa ordinaria el transmitente es el contribuyente. Sin embargo, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, cuando quien transmite es una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Esto obliga a coordinar la operación con especial cuidado. El comprador puede tener que responder formalmente frente al ayuntamiento aunque el coste económico se haya pactado de una determinada manera entre las partes.

Además, existen supuestos de no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno. El cálculo y el procedimiento dependen del ayuntamiento donde esté situado el inmueble.

IRNR y plusvalía municipal son impuestos diferentes

El 3 % retenido para IRNR no sustituye la posible plusvalía ni se compensa automáticamente con ella.

7. Vender con hipoteca pendiente desde el extranjero

Ser no residente no impide vender una vivienda hipotecada. Pero la operación exige coordinar al banco con más antelación.

Conviene solicitar saldo pendiente, instrucciones de cancelación y documentación bancaria antes de la firma. El precio de venta puede utilizarse para cancelar económicamente la deuda en notaría, pero después debe resolverse también la cancelación registral de la carga.

INMOTEIDE desarrolla este proceso en la guía específica sobre vender vivienda con hipoteca pendiente. En este artículo solo añadimos una precaución: cuando el propietario está fuera, el poder debe cubrir también las facultades necesarias para las actuaciones bancarias y de cancelación que vaya a asumir el representante.

8. Documentos de la vivienda: son los mismos, pero conviene reunirlos antes

La condición de no residente no sustituye la documentación ordinaria de la vivienda. Siguen siendo relevantes la titularidad, el certificado energético cuando resulte exigible, la situación con la comunidad, el Catastro, el IBI, las cargas y cualquier particularidad urbanística o registral.

La diferencia práctica es el tiempo. Un propietario que vive lejos puede necesitar más margen para localizar una escritura antigua, firmar un poder, pedir un certificado o resolver una discrepancia documental.

Por eso conviene abrir la carpeta de venta antes de publicar el inmueble y no cuando ya existe un comprador esperando.

9. La venta a distancia necesita un calendario distinto

Una operación local puede resolver determinados documentos en pocos días. A distancia, una apostilla, una traducción jurada, el envío de una copia autorizada o una corrección de poder pueden añadir tiempo.

Antes de firmar arras conviene saber quién firmará, si el poder ya está aceptado por la notaría, qué banco interviene y qué documentos deberán llegar físicamente.

También interesa definir cómo se recibirá el precio y si la entidad bancaria necesita documentación adicional para una transferencia internacional de importe elevado.

La prevención de blanqueo de capitales forma parte del cierre inmobiliario. El agente, el banco y la notaría pueden solicitar identificación, titularidad real, origen o destino de fondos y documentación coherente con la operación. La guía interna de INMOTEIDE trata este control como parte del expediente, especialmente en operaciones internacionales.

Errores frecuentes de un vendedor no residente

• Pensar que el 3 % retenido es el impuesto final.
• No guardar el justificante del modelo 211.
• Calcular el IRNR sobre el precio de venta en vez de sobre la ganancia.
• No localizar gastos de adquisición y mejoras antes de hacer números.
• Descubrir tarde que el poder no permite vender o cancelar la hipoteca.
• Confundir nacionalidad extranjera con residencia fiscal fuera de España.
• Olvidar la particularidad de la plusvalía municipal cuando vende una persona física no residente.
• Fijar una fecha de firma sin margen para apostilla, traducción o documentación bancaria.
• No revisar si solo algunos copropietarios son no residentes.
• Publicar la vivienda sin tener preparada la carpeta documental.

Checklist antes de aceptar una oferta

• ☐ Confirmar residencia fiscal de cada propietario.
• ☐ Solicitar nota simple actualizada.
• ☐ Comprobar NIE/NIF y documento de identidad vigente.
• ☐ Decidir quién firmará la escritura.
• ☐ Preparar y validar el poder si habrá representante.
• ☐ Localizar escritura de adquisición y gastos antiguos.
• ☐ Calcular una estimación de IRNR y retención del 3 %.
• ☐ Revisar plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.
• ☐ Preparar certificado energético y documentación ordinaria de venta.
• ☐ Solicitar saldo hipotecario si existe préstamo.
• ☐ Definir cuenta y forma de recepción del precio.
• ☐ Dar margen contractual para apostillas, traducciones o documentos internacionales.
• ☐ Coordinar modelo 211 y posterior modelo 210.

Conclusión: vivir fuera no complica la venta si el expediente se prepara antes

Vender una vivienda en Tenerife siendo no residente no exige convertir la operación en un laberinto. Exige ordenar antes lo que en una venta local a veces se deja para el final.

La representación, la retención del 3 %, el modelo 210, la plusvalía municipal y la documentación de adquisición deben formar parte del cálculo desde el principio. Así el propietario sabe qué dinero recibirá en la firma y qué obligaciones quedarán después.

Una buena venta a distancia se parece mucho a una buena venta presencial: documentación clara, calendario realista y cada profesional sabiendo qué tiene que hacer. La diferencia es que, cuando el vendedor está fuera, improvisar cuesta más tiempo.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que viajar a Tenerife para vender mi vivienda?

No necesariamente. La venta puede formalizarse mediante representante con poder suficiente. El poder debe estar bien redactado y, si se otorga en el extranjero, cumplir los requisitos de validez, apostilla/legalización y traducción que correspondan.

¿Qué es la retención del 3 %?

Es un pago a cuenta del IRNR. El comprador retiene el 3 % de la contraprestación correspondiente al vendedor no residente, lo ingresa mediante el modelo 211 y entrega el justificante al vendedor.

¿El impuesto por vender es del 3 %?

No. La ganancia patrimonial tributa actualmente al 19 %. El 3 % se calcula sobre la contraprestación y se descuenta de la cuota final. Puede resultar una cantidad adicional a pagar o una devolución.

¿Cuándo presenta el vendedor el modelo 210?

En la venta de un inmueble, el modelo 210 se presenta en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de transmisión.

¿Qué pasa si el 3 % retenido es mayor que el impuesto?

El vendedor puede solicitar la devolución del exceso a través del modelo 210.

¿Qué ocurre si somos dos propietarios y solo uno es no residente?

La retención se practica sobre la parte de la contraprestación que corresponda al titular no residente, de acuerdo con su participación.

¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor vive fuera de España?

En las transmisiones onerosas el vendedor es contribuyente, pero cuando el transmitente es una persona física no residente en España la ley establece al comprador como sustituto del contribuyente frente al ayuntamiento. La coordinación económica y formal debe revisarse en cada operación.

¿Puedo vender si todavía tengo hipoteca?

Sí. Hay que coordinar saldo, cancelación económica y cancelación registral. Si se actúa mediante representante, el poder debe cubrir las facultades necesarias.

¿Necesito NIE para vender?

La identificación fiscal debe estar correctamente resuelta. Los extranjeros con intereses económicos en España utilizan el NIE como identificador y muchos propietarios ya lo obtuvieron al comprar.

¿La vivienda heredada por un no residente se calcula igual?

La ganancia se calcula también mediante IRNR, pero el valor de adquisición sigue las reglas aplicables a la herencia y puede requerir revisar Sucesiones, gastos y fecha de adquisición.

Artículo informativo actualizado en septiembre de 2026. La residencia fiscal, la ganancia, los gastos deducibles, la plusvalía municipal, la representación y los convenios internacionales deben comprobarse en la operación concreta. Este contenido no sustituye asesoramiento fiscal o jurídico individual.

Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria · Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles por no residentes
• Agencia Tributaria · Retención del adquirente de un inmueble: 3 %
• Agencia Tributaria · Modelo 211
• Agencia Tributaria · Modelo 210 y plazos de declaración
• BOE · Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes
• BOE · Ley Reguladora de las Haciendas Locales, IIVTNU
• Ministerio del Interior · Número de Identidad de Extranjero (NIE)
• Notariado · Poderes notariales
• Colegio Notarial de Islas Canarias · Legalización y apostillas
• Registradores de España · Registro de la Propiedad